Kinnisvara ostmine või müümine on paljude inimeste jaoks elu üks suurimaid ja tähendusrikkamaid finantstehinguid. Selle protsessiga kaasneb hulgaliselt dokumentide vormistamist, läbirääkimisi ja juriidilisi kohustusi, millest üks olulisemaid on notari külastamine. Tihti tekib tehingu poolel küsimus, kes siis tegelikult kannab notariga seotud kulud ning millest need tasud üldse koosnevad. Notaritasud ei ole pelgalt bürokraatlik väljaminek, vaid need tagavad tehingu õiguspärasuse, poolte huvide kaitse ja kinnistusraamatu kannete korrektsuse. Käesolevas artiklis vaatleme põhjalikult, kuidas notaritasud kujunevad, millised on levinud praktikad kulude jaotamisel ning mida peaks iga kinnisvara ostja ja müüja teadma, et vältida ootamatusi.
Notaritasu olemus ja seadusandlik regulatsioon
Eestis on notariteenuste hinnakiri reguleeritud riiklikult, mis tähendab, et notaritasud on kõikides büroodes ühesugused. See süsteem on loodud selleks, et tagada teenuse kättesaadavus ja vältida ebavõrdset kohtlemist. Notaritasu suurus sõltub otseselt tehingu väärtusest ehk kinnisvara müügihinnast. Mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu, kuid see kasvab proportsionaalselt kahanevas tempos.
Notaritasu seadus sätestab täpselt, milliseid toiminguid notar teeb ja kui palju ta nende eest õigustatud on tasu küsima. See hõlmab lisaks dokumendi koostamisele ka nõustamisteenust, dokumentide kontrollimist erinevates riiklikes registrites (näiteks kinnistusraamat, rahvastikuregister, äriregister) ning tehingu tõestamist. Oluline on mõista, et notaritasu ei ole teenustasu, mida notar ise oma suva järgi määrab, vaid rangelt reguleeritud riigilõivutaoline tasu, mis katab notari büroo ülalpidamise ja professionaalse vastutuskindlustuse.
Kes peab seaduse järgi notaritasu maksma?
Üldise tava kohaselt jagavad ostja ja müüja notaritasu pooleks, kuid seadusandlikult on olukord paindlikum. Tsiviilseadustiku kohaselt võivad pooled omavahel kokku leppida, kuidas kulud jaotatakse. Kui vastavat kokkulepet pole eraldi sõlmitud, siis kehtib tava, et notaritasu ja riigilõivu kannavad pooled võrdselt.
Praktikas näeme aga sageli, et kinnisvaratehingute puhul on levinud praktika, kus ostja kannab kogu notaritasu ja riigilõivu kulu. See on saanud turul omamoodi standardiks, eriti olukorras, kus müüja on kinnisvara kiiresti müümas ja ostja on huvitatud tehingu võimalikult sujuvast ja kiirest läbiviimisest. Siiski on oluline rõhutada, et see ei ole seadusest tulenev kohustus, vaid tehingupoolte vaheline kokkulepe.
Mida notaritasu täpselt sisaldab?
Notaritasu koosneb mitmest komponendist, mida tehinguosalised peaksid teadma:
- Tehingu tõestamise tasu: See on peamine kulu, mis arvutatakse kinnisvara müügihinna alusel. See katab notari töö lepingu koostamisel ja selgituste andmisel.
- Ärakirjade ja väljavõtete tasu: Kui osapooled vajavad lisakoopiaid või tõestatud väljavõtteid, lisanduvad nende koostamise kulud.
- Registritoimingud: Notar esitab taotluse kinnistusraamatu kande muutmiseks. See protsess sisaldab lisaks notari tööle ka riigilõivu tasumist.
- Dokumentide kontrollimine: Notar kontrollib andmeid andmebaasidest, et tagada müüja õigus kinnisvara võõrandada ja ostja õigus seda omandada.
Riigilõiv – teine oluline kuluartikkel
Notaritasu kõrval on kinnisvaratehingu juures teine vältimatu kulu riigilõiv. Kui notaritasu läheb notari büroo töö katteks, siis riigilõiv on tasu, mis laekub riigieelarvesse kinnistusraamatusse uue omaniku kandmise eest. Riigilõivu määrad on samuti fikseeritud ja sõltuvad tehingu väärtusest.
Kinnisvara ostmisel tuleb arvestada, et riigilõivu suurus võib olla märkimisväärne. Oluline on meeles pidada, et kinnistusraamatu kanne ei jõustu automaatselt pärast notari juures käimist. Notar saadab avalduse kinnistusosakonnale, kes töötleb selle läbi ja alles pärast seda on ostja ametlikult uus omanik. Riigilõivu maksmine on kohustuslik ning selle tasumata jätmine peatab kande tegemise.
Kuidas kokkuleppeid notaritasude osas sõlmida?
Kuna notaritasu jaotamine on läbirääkimiste küsimus, on mõistlik see teema tõstatada juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Kui müügikuulutuses või maakleri kaudu ei ole kulude jaotust täpsustatud, tuleks sellest avatult rääkida. Müüja võib olla huvitatud kogu kulu kandmisest, kui ta soovib tehingut kiirendada või kui ostja on teinud müüjale väga soodsa hinnapakkumise.
Tasub silmas pidada, et maaklerid aitavad tihti neid kokkuleppeid vahendada. Professionaalne maakler oskab nõustada, milline on konkreetse piirkonna ja turu tavapraktika. Kui aga tegutsete ilma maaklerita, peaksite ostu-müügi eellepingus (võlaõiguslikus lepingus) selgelt kirja panema, kes tasub notari- ja riigilõivukulud asjaõiguslepingu sõlmimisel.
Kinnisvaratehingu kulude planeerimine
Kinnisvara ostmisel ei tohiks notaritasu ja riigilõivu jätta viimase hetke üllatuseks. Need tasud moodustavad kinnisvara ostu kogumaksumusest küll suhteliselt väikese osa (tavaliselt alla ühe protsendi), kuid koos teiste tehingukuludega, nagu hindamisakt, laenulepingu tasu ja kolimiskulud, võib lõpparve kujuneda oodatust suuremaks.
Soovituslik on kasutada internetis leiduvate notariteenuste kalkulaatoreid. Need võimaldavad sisestada tehingu väärtuse ja arvutada välja ligikaudse notaritasu suuruse. See annab hea ülevaate ja võimaldab eelarvet planeerida. Tuleb siiski meeles pidada, et kalkulaatorid annavad vaid suunava väärtuse ja täpse summa arvutab alati notar vastavalt kehtivatele õigusaktidele.
Korduma kippuvad küsimused
Kinnisvaratehingute ja notaritasude teemadel esineb mitmeid korduvaid küsimusi. Alljärgnevalt on välja toodud kõige sagedasemad neist koos selgitustega.
Kas notaritasu on igas büroos erinev?
Ei, notaritasud on Eestis riiklikult reguleeritud ja kehtestatud Notaritasu seadusega. Hinnad on kõikides notaribüroodes identsed, sõltumata asukohast või notari staazist.
Kas pean notaritasu maksma sularahas?
Enamasti tasutakse notaritasu pangaülekandega. Notaribürood väljastavad arve, mille alusel tasumine toimub. Sularahatehingud on tänapäevases kinnisvaratehingute kontekstis väga haruldased ja tihti ka mittevajalikud.
Mis juhtub, kui tehing jääb katki?
Kui tehing jääb katki pärast seda, kui notar on juba ettevalmistustöid alustanud, võib notaril olla õigus küsida tasu tehtud töö eest. See sõltub olukorrast ja sellest, kui palju tööd on juba tehtud. Tavaliselt lepitakse juba alguses kokku, kes vastutab kulude eest, kui tehing peaks mingil põhjusel katki jääma.
Kas pangalaenu puhul lisanduvad täiendavad notarikulud?
Jah, kui ostate kinnisvara laenuga, lisandub hüpoteegi seadmine. See on eraldi notariaalne toiming, mille eest tuleb samuti tasuda notaritasu ja riigilõivu. Need kulud jäävad üldjuhul täielikult ostja kanda.
Kas esindaja kasutamine notari juures on tasuline?
Kui volitate kedagi teist enda eest tehingut sõlmima, peab volikiri olema notariaalselt tõestatud. Volikirja koostamine on eraldi teenus ja selle eest tuleb tasuda vastav notaritasu.
Täiendavad asjaolud, mis võivad kulusid mõjutada
Lisaks põhilistele notaritasudele võivad tehinguga kaasneda ka muud juriidilised kulud. Näiteks, kui tehing on keeruline ja nõuab põhjalikku lepingu eritingimuste analüüsi, võib notar või jurist küsida täiendavat tasu nõustamisteenuse eest. Siiski, tavapärase korteri- või majatehingu puhul on notaritasu üldiselt piisav, et katta kõik tehinguks vajalikud juriidilised toimingud.
Samuti on oluline arvestada kinnisvara hindamisakti maksumusega, kui ostja vajab pangalaenu. See ei ole notaritasu, kuid see on osa tehinguga seotud kuludest, mida ostja peab planeerima. Paljudes pankades on ka oma laenulepingu tasud, mis võivad samuti sõltuda tehingu suurusest. Kõik need komponendid kokku moodustavad kinnisvaratehingu finantsilise poole, millega tuleb arvestada.
Lõpetuseks on oluline rõhutada, et notar on erapooletu ametnik, kelle ülesandeks on tagada, et tehing vastaks seadustele ja oleks mõlema poole jaoks arusaadav. Notar ei kaitse ei ostja ega müüja huve eraldi, vaid kaitseb õiguskorda. Seetõttu on väga soovitatav lugeda kõik lepingud hoolikalt läbi ning küsida notarilt selgitusi igas punktis, mis tundub ebaselge. Notaritasu maksmisega ostetakse lisaks juriidilisele vormistusele ka meelerahu ja kindlustunne, et kinnisvaratehing on korrektne ja tulevikus ei teki vaidlusi omandiõiguse üle.
Planeerige oma kulud ette, pidage läbirääkimisi tehingu pooltega ja ärge kartke küsida notarilt täpsustavaid küsimusi. See on parim viis tagada, et kinnisvaratehing sujub ladusalt, professionaalselt ja ilma ootamatute finantsiliste tagasilöökideta.
